说到建始房子出售这事儿，我其实也是这两年才真正上心的，以前总觉得买房离自己挺远，直到去年帮老家的亲戚张罗卖房，才一头扎进这个市场里，发现里头门道真不少，建始这地方，说大不大，说小不小，但真要买套合适的房子，光靠网上翻几页信息，还真不够用。
建始的房子到底“长”什么样？
先得把建始的房子类型捋一捋,不然容易看花眼，我自己跑了几趟，发现市面上主要就这几种：
- 步梯房：老小区居多，建始城区像业州大道、船儿岛那边，不少都是这种，价格确实便宜，但没电梯，家里有老人的得掂量掂量。
- 电梯房：这几年新盘基本都带电梯，比如下坝新区、长梁那边，上下方便，但公摊面积比步梯房大，得房率大概在75%-82%之间。
- 小产权房：这个我得多说两句，建始周边乡镇，像红岩寺、花坪，有些房子价格低得吓人，两三千一平都有，但没有正规产权证，以后想卖或者遇到拆迁，麻烦事一堆，我亲戚当初差点买了这种，被我死劝住了。
- 还建房：拆迁安置的那种，价格比商品房低两成左右，但得注意房源是不是满五年，不然过户税费高得吓人。
| 房子类型 | 均价参考（元/㎡） | 产权情况 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 步梯房（二手） | 2500-3500 | 70年大产权 | 预算有限、不介意爬楼 |
| 电梯房（新盘） | 3800-4800 | 70年大产权 | 追求品质、需要电梯 |
| 小产权房 | 2000-3000 | 无合法产权 | 不推荐，风险大 |
| 还建房 | 3000-4000 | 70年，需满五年 | 能等、能接受位置偏远 |
我亲眼见过的那些“坑”与“宝”
去年春天,我陪表姐在建始看房，目标是建始房子出售里性价比高的那种，刚开始我们俩都傻乎乎的，看到“低价急售”就冲过去，结果呢？一套在广润路的老房子，价格确实低，但墙皮都起鼓了，厨房下水道还反味，中介跟我们说“装修一下就好”，可我一算，重新装修的钱加上房价，还不如买套新点的。
也有碰到宝藏的时候,在建始县实验小学附近，我们撞见一套二楼的老房子，业主急着换房，一口价28万，80平两室一厅，虽然没电梯，但采光巨好，楼下就是菜市场和公交站，我表姐犹豫了两天，结果第三天打电话过去，已经被人付了定金，那种懊恼劲儿，我现在还记得。
看房时别光顾着看“面子”
我总结了几点看房必须留意的细节：
- 看水压：打开水龙头，水流要大、要稳，建始城区有些老小区，一到晚上用水高峰，二楼都上不去水。
- 听隔音：在房子里喊一嗓子，或者放个音乐，听听隔壁有没有回声，建始好多老房子是砖混结构，隔音差到楼上走路声都听得一清二楚。
- 闻味道：特别是雨季过后，去看房闻闻有没有霉味，我亲戚买的那套，就是验收时没注意，结果梅雨季墙皮发黑，后悔都来不及。
- 问邻居：在小区里溜达一圈，跟大爷大妈唠两句，他们最清楚这房子有没有漏水、吵架、物业差这类问题。
价格怎么谈？别傻乎乎按挂牌价买
建始的二手房市场,挂牌价普遍有5%-15%的水分，我在中介那学到一招：查近半年同小区的成交记录，同户型去年成交价是35万，现在挂牌38万，那就可以往33-34万去谈。
有一次我看中一套建始县人民医院附近的房子，业主挂牌32万，我查了同户型成交记录，最近一套是29万成交的，我就跟中介说：“我最高出30万，不行我就等下一套。”磨了三天，最后5万成交，省下来的1.5万，够买一套像样的家电了。
过户税费这笔账，得提前算清楚
很多人只看房价,忽略了过户费，建始这边，二手房过户税费大概占房价的2%-4%，具体分几种情况：
- 满五唯一：免征个人所得税，只交1%-1.5%的契税和几百块工本费。
- 满二不唯一：需要交1%个税，契税和增值税（如果是房改房还要交土地收益金）。
- 不满二：增值税5.3%+个税1%+契税，加起来可能到7%-8%。
比如一套40万的房子,如果不满二，过户费可能接近3万，这笔钱如果算进总成本，还不如加点钱买套规范的。
那些“挂羊头卖狗肉”的中介套路
说实在的,建始的中介行业良莠不齐，我见过最离谱的，是把“顶楼漏水”说成“通风好”，把“靠近垃圾站”吹成“生活便利”，还有的先报低价把你骗过去，到了地方又说“刚卖掉”，再推荐其他高价房源。
我的经验是：找正规中介，查备案号，建始县房管局的网站上可以查到正规中介名单。别在微信上聊几句就付定金，一定要实地看房，看房产证原件，别信照片。
贷款这事，比你想的复杂
如果你是贷款买房,得先了解建始的银行政策，我朋友小张去年在建始买了一套总价45万的房子，首付13.5万，贷款31.5万，分了30年，他选的是组合贷（公积金+商贷），公积金利率2.85%，商贷部分3.1%，这样月供才1400多，比他租房还少。
但要注意：建始有些银行对二手房贷款评估价偏低，比如你谈好50万，银行评估可能只给45万，那贷款额度就会少，首付就得加钱，所以签合同前，最好问清楚银行能贷多少。
结尾就自然收尾
在建始买房,说到底就是个“慢工出细活”的事，多看几套，多跟本地人聊聊，别信那些“最后两套”“明天涨价”的鬼话，我现在看到建始房子出售的信息，还是会多留意两眼，帮朋友把把关，毕竟在小城，有个安身的窝，比啥都踏实。
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评论列表（4条）
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希望本篇文章《建始房子出售，我在小城里琢磨出的那点买房门道》能对你有所帮助！
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